中国政法大学法学在职研究生

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【中国政法大学法学在职研究生优秀论文】补助金的正当使用与限价房之返还

发布时间:2016-08-10 15:30 文章来源: www.fadaren.com   www.fadaren.com  点击:

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【摘要】:限价房是国家通过减少(补助)土地出让金,灵活运用私人开发商参与保障型住房供给的新型行政活动方式。为了保障补助金的正当使用,对于非以自住为需求的购房人,各地方的限价房政策上规定了返还限价房之义务。然而在国土管理部门、开发商、购房人这一三方法律关系中,为了控制补助金的正当使用,仅依据购房合同无法有效地实现限价房之返还,有必要参考德国的相关理论,构建实定法乃至理论层面返还请求的法律依据。

【关键词】:限价房 行政补助 返还请求权

一、问题的提出

“双限双竞房”或称“限价商品房”,指的是“政府公开出让商品住宅用地时,提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求,由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权,并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅”。[1]作为一种新型的给付手段,其强调私人开发商在国家住宅保障义务中的重要作用。[2]

然而在广州市率先推出的双限双竞房项目中,却出现了围绕开发商和购房者之间关于合同条款争议。即购房者提出,开发商在限价房合同附件中提出的条款:“因乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《广州市限价商品住宅销售管理办法》(以下简称《管理办法》)规定将限价房出租等导致双方解除合同的,乙方须承担退还所购限价房、注销房地产权登记及支付总房价30%的违约金等责任,甲方按照原购买价格结合成新退回房价款”,这一混淆了违反有关限价房政策的行政责任和乙方造成损失的民事责任,从而导致违约金设定过高,显失公平。[3]

看似简单的争议,背后却隐藏着双限双竞房制度中公法、私法相互交错的复杂问题。购房人实质上从违约金过高的角度提出了禁止申报虚假资料、禁止五年内出租的约定不仅是合同双方约定的事项,更具有服务于中等收入群体住房保障的公法上义务的性质。这一争议引发我们进一步思考,如何在实定法体系中,理清民事上的违约责任和行政法上责任的关系,并在理论层面,就如何既能确保资助中低收入群体购买自住房的行政目的得以实现,又能使开发商和购房人乃至于围绕该限价房形成的民事法律关系得以稳定,提出具有实践性和说服力的理论构成。因此本文试图以购房人违反合同约定及《管理办法》的规定,如何返还限价房(国家的资助)为核心,探讨补助金合目的使用的法律控制途径。

二、法律关系图谱

在探讨有关争议之前,有必要首先理清双限双竞房制度在法律体系中的位置,各方主体的法律关系内容以及在行政法框架内的解释途径。

以广州市的双限双竞房制度为例,其基本内容是:第一步,广州市国土资源与房屋管理局和建设开发单位签订土地使用权转让合同,以低于市场价格的金额但限制套型面积和销售价格的条件出让土地使用权。第二步,开发建设单位完成项目建设后,自取得《商品房预售许可证》之日起,市国土房管局公布待售限价房项目信息和销售方案,受理购房申请。根据购房申请人提交的购房申请,市国土房管局组织公开摇珠确定预登记人的购买顺序,并实质审核预登记人的购房资格,确定合格预登记人名单。第三步,开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售,依照市国土房管局制定的合同示范文本,与有效购房人签订《限价房买卖合同》。

可见,普通商品房交易中的开发建设单位和购房人之间简单的二方民事法律关系被转化为国土房管局和开发建设单位、国土房管局和购房人、开发建设单位和购房人之间的三方法律关系。如图:

即只有在国土房管局向购房人作出购房许可后(表现为确定合格预登记人名单),开发建设单位才能与购房人签订限价房买卖合同。联系土地使用权出让的环节,整个过程可视为国土房管局试图解决中等收入阶层的住房保障问题,通过土地转让价格的降低来限制房屋销售价格,实质上是国土房管局将土地的收益[4]以开发建设单位为中介补助给中等收入的住房需求者,开发建设单位通过建设和销售限价房,实现了国土房管局这一资金补助的任务,而购房人是最终受给人。[5]即建设开发单位作为私人企业在这一复杂的法律关系中实现了国土房管局补助中等收入住房需求者的行政任务。[6]

因此,从给付行政的法律框架来看,双限双竞房的建设、出售过程可以视为:国土房管局对申请进行审查、向符合条件者做出确认其享有购买限价房资格的决定(行政行为),之后开发建设单位与获得购房资格的相对人签订房屋买卖合同,作为最终受给人的购房人正是通过以上的资格确认行政行为和私法上购房合同相结合,获得了住房补贴。

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